El artículo 2003 en su numeral 2ª establece: “Los contratos para construcción de edificio, celebrados con un empresario, que se encarga de toda la obra por un precio único prefijado, se sujetan además a las reglas siguientes: 2ª Si circunstancias desconocidas, como un vicio oculto del suelo, ocasionaren costos que no pudieron preverse, deberá el empresario hacerse autorizar para ellos por el dueño; y si éste rehúsa, podrá ocurrir al juez para que decida si ha debido o no preverse el recargo de obra, y fije el aumento de precio que por esta razón corresponda.”
Esta norma permite, en el caso de los contratos de construcción a suma alzada, solicitar la revisión del precio cuando se presentan circunstancias imprevisibles al constructor que le hacen incurrir en mayores costos.
Ahora bien, ¿en qué podrían consistir las circunstancias desconocidas? Estas circunstancias imprevistas serán del área de la ingeniería o la construcción civil, por lo que el manejo de estas disciplinas es vital para que el asesor legal pueda determinar el carácter desconocido de las mismas.
¿Cuál es el fundamento para la posibilidad de revisar el precio del contrato? El fundamento se encuentra en la teoría de la imprevisión o el enriquecimiento sin causa. En la práctica, lo que ocurre en estos contratos, es que las obligaciones de una parte, específicamente el constructor, se hacen excesivamente onerosas por la ocurrencia de un imprevisto extraordinario.
La teoría del enriquecimiento sin causa se basa en que todo incremento en el patrimonio de una persona tiene que tener una causa que lo justifique, otorgándole a quienes se han visto privados de una atribución patrimonial el derecho para recuperarla de quien se ha apropiado de ella de manera injustificada. En este caso el mandante ve aumentado su patrimonio al obtener mayores obras sin realizar la contraprestación correspondiente.
Ya sea la teoría de la imprevisión o el enriquecimiento sin causa, en el caso de los contratos de construcción a suma alzada, nuestros tribunales las han acogido en varias oportunidades, favoreciendo al constructor a fin de que éste obtenga un aumento en el precio del contrato por haberse hecho más oneroso para él su ejecución.
Sin perjuicio de que en el Código Civil exista la regla 2ª del artículo 2003 y de las sentencias judiciales que la acogen, es importante incorporar en los contratos de construcción cláusulas que permitan la revisión de los mismos para aumentar el precio por causas imprevisibles, señalando ejemplos de en qué casos este aumento procedería. Asimismo, la revisión de contratos de construcción para prever contingencias es esencial para tener las herramientas necesarias ante un eventual conflicto con el mandante.
Si tienes dudas respecto de los contratos que tienes con tus mandantes o constructores o necesitas la redacción de uno, ponte en contacto con nosotras.