Durante los últimos meses, producto de la pandemia que estamos sufriendo, hemos sabido de distintas situaciones que se han dado en contratos de arrendamiento, ya sea en relación al pago de las rentas y/o el término anticipado de los mismos.
Tanto para el arrendador como para el arrendatario la situación actual de pandemia ha generado imprevistos y con ello se ha planteado la revisión de sus contratos. ¿Tiene derecho el arrendatario a notificar el no pago de las rentas? ¿Se puede terminar anticipadamente el contrato de arrendamiento? ¿Puede el arrendador exigir el cumplimiento de la obligación del pago de las rentas de arrendamiento en los mismo términos que al inicio del contrato?
El arrendador tiene derecho a exigir el cumplimiento forzado de la obligación, pero ¿qué pasa cuando el cumplimiento de la obligación se ha vuelto más oneroso para el arrendatario? Se podría sostener que en este caso de pandemia, no hay culpa de parte del arrendatario por su incumplimiento, ya que el cumplimiento para él se ha vuelto más oneroso, aun cuando no esté establecido en el contrato como causal eximente de responsabilidad o de término de contrato el hecho de estar enfrentando una pandemia.
Ninguna de las partes pudo prever que se produciría una pandemia durante la vigencia del contrato, por lo que el mismo no regula qué sucedería con las obligaciones de las partes en esta situación.
Con motivo de hechos o circunstancias imprevisibles, extraordinarias y graves, que alteran las condiciones que sirvieron de base a la contratación, que hace que se transforme en excesiva e injustamente onerosa para una de las partes, ¿es posible modificar los términos del contrato invocando los cambios que se han producido en las circunstancias que se tuvieron al momento en que se contrató?
Para el caso específico del contrato de arrendamiento, el inciso final del artículo 1932 del Código Civil señala: “Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial o si la cosa se destruye en parte, el juez decidirá según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta.” En virtud de este precepto, se podría judicializar el término anticipado del contrato o la rebaja de la renta de arrendamiento, situación que sería un desgaste de recursos y tiempo para ambas partes.
La alternativa es iniciar un proceso de negociación entre las partes que procuren un equilibrio en la relación contractual. Para el arrendador será un problema tener que perseguir judicialmente al arrendatario que no pudo seguir pagando las rentas de arrendamiento, con todos los costos que implicaría iniciar un proceso judicial, y para el arrendatario será un problema verse expuesto a ingresar a algún registro de morosidad por no pago de rentas.
Para aclarar cualquier duda que tenga en relación a la forma de iniciar un proceso de negociación, no dude en contactarnos para una asesoría.