El pasado 06 de abril de 2022 el proyecto de ley llamado “Devuélveme Mi Casa” fue aprobado por el Congreso, quedando listo para su promulgación y publicación en el Diario Oficial.
Esta reforma a la ley de arrendamiento, viene a resguardar a miles de arrendadores ante arrendatarios que incumplen de manera grave y permanente sus obligaciones que emanan del contrato de arrendamiento.
El principal objetivo de esta reforma es disminuir considerablemente los tiempos de tramitación en el juicio de arrendamiento, dándole mayor celeridad, otorgándole al arrendador la facultad de solicitar medidas precautorias, además de crear un nuevo procedimiento expedito para el cobro de rentas impagas.
Acá te contamos de forma resumida las modificaciones más importantes de esta ley.
1.- RESTITUCIÓN ANTICIPADA DEL INMUEBLE COMO MEDIDA PRECAUTORIA.
El Arrendador podrá solicitar en la demanda de término de contrato de arrendamiento la restitución anticipada del inmueble arrendado como medida precautoria, por medio del lanzamiento (procedimiento para expulsar al arrendatario del inmueble) con auxilio de la fuerza pública esto es, con Carabineros.
Para que el juez pueda acceder a esta medida precautoria, se deberá acreditar por todos los medios probatorios el hecho de haberse destruido parcialmente el inmueble arrendado o haber quedado inutilizado para su uso como consecuencia de la acción u omisión del arrendatario en su cuidado.
El juez podrá exigir garantía al demandante con cargo a la cual se indemnizará al arrendatario demandado de los perjuicios sufridos con el lanzamiento, si es que la sentencia definitiva del juicio no lo condenare a su restitución.
2.- SE CREA UN PROCEDIMIENTO MONITORIO RÁPIDO DE COBRO.
Este nuevo procedimiento rápido de cobro se puede solicitar en conjunto con la demanda de término de contrato de arrendamiento, a fin de que el arrendatario moroso pague las rentas impagas, más intereses y costas, servicios básicos y/o gastos comunes si correspondiere en un plazo máximo de 10 días corridos. Este procedimiento también se aplicará para las acciones de comodato precario que persigan la restitución del inmueble (se suprime el numeral 6º del artículo 680 inciso 2º del Código de Procedimiento Civil) y a la acción de precario establecida en el artículo 2195 del Código Civil.
¿Qué sucede si acogida la solicitud por el Juez, el arrendatario no paga?
El juez establecerá en la resolución que, en el evento de que el deudor no pague, o no comparezca o no formule oposición, se le tendrá por condenado al pago y dispondrá su lanzamiento y el de los otros ocupantes del inmueble en el plazo no superior a diez días, contado desde que la respectiva resolución se encuentre firme y ejecutoriada o cause ejecutoria. Esta resolución tendrá la fuerza de sentencia definitiva firme y servirá de título suficiente para su ejecución.
3.- OPCIONES PARA EL ARRENDATARIO DEMANDADO.
Desde el punto de vista del demandado, una vez que sea debidamente notificado por un Receptor Judicial de que existe un procedimiento en su contra por término de contrato de arrendamiento y requerido de pago, este tiene las siguientes alternativas, según correspondan:
a) Formular oposición de la demanda con fundamentos de hecho y derecho, dentro de los 10 días siguientes corridos desde la notificación del requerimiento de pago.
b) Formular las excepciones dilatorias contenidas en el artículo 303 del Código de Procedimiento Civil, las cuales se tramitarán como incidente, paralizando el juicio, donde el juez deberá resolver dentro de tercero día de concluida dicha tramitación.
c) Dentro de los 10 días siguientes corridos desde el requerimiento de pago, pagar las rentas adeudadas, las cuentas de gastos comunes y/o de consumo adeudadas, y las que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda, más los intereses y costas que correspondan.
Si tienes dudas sobre la entrada en vigencia de esta ley y qué pasara con los juicios que están iniciados bajo el actual procedimiento, contáctanos para una orientación.