El crecimiento exponencial de las ciudades en Chile, ha vuelto más común vivir en edificios y condominios, lo que implica que la vida en comunidad requiera regular con armonía la multiculturalidad, estilos de vida y formas de familia que tiene cada individuo. Es por esto, que siempre es necesario actualizar las leyes en relación a los nuevos tiempos y formas de vivir, por lo que era urgente una nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria.
El 13 de abril de 2022 se publicó en el Diario Oficial la nueva ley de copropiedad inmobiliaria N°21.442, que viene en derogar y reemplazar la antigua Ley de Copropiedad Inmobiliaria N°19.537, en la que se incluyen temas nuevos, acordes a los tiempos que necesitaban de una regulación específica.
En este artículo te contamos los aspectos más importantes de esta nueva Ley.
1.- ROL DE LOS ARRENDATARIOS EN LA NUEVA LEY DE COPROPIEDAD.
Conforme a lo establecido en el artículo 5° de la ley N°21.442, los arrendatarios podrán representar al copropietario, por el solo ministerio de la ley, ejerciendo los mismos derechos y obligaciones, representándolo en la toma de decisiones en las asambleas ordinarias y extraordinarias, sin necesidad de contar con un poder especial de copropietario, siempre y cuando el copropietario no hubiese asistido a las asambleas o no designó a otro representante, salvo que el copropietario haya comunicado expresamente al comité de administración y administrador que no otorga dicha facultad al arrendatario.
Sin embargo, respecto de la toma de decisiones en la asamblea referida en el artículo 15 de la ley N°21.442 que requieran quórum de mayoría reforzada, el arrendatario u ocupante necesitará autorización expresa del copropietario para asistir en su representación.
2.- NO PROHIBICIÓN DE MASCOTAS Y ANIMALES DE COMPAÑÍA.
Según lo dispuesto en el artículo 8° letra b de la ley N°21.442, los reglamentos de copropiedad NO podrán prohibir la tenencia de mascotas y/o animales de compañía de los copropietarios, arrendatarios u ocupantes. No obstante lo anterior, se podrá limitar y restringir el uso por parte de dichos animales de los bienes comunes, esto con el objetivo de no perturbar la tranquilidad ni comprometer la seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio, especialmente tratándose de especímenes caninos calificados como potencialmente peligrosos y todo lo regulado por la ley N° 21.020 sobre tenencia responsable de mascotas y animales de compañía.
3.- CREACIÓN DEL REGISTRO NACIONAL DE ADMINISTRADORES DE CONDOMINIOS.
En el Título XIII de la ley N°21.442 se establece la creación del Registro Nacional de Administradores. Este registro es público, obligatorio y gratuito, la cual estará a cargo el Ministerio de Vivienda y Urbanismo. En él deberán inscribirse todas las personas naturales o jurídicas que se dediquen a la actividad de administradores de edificios/condominios, lo cual será un requisito obligatorio para ejercer el cargo de Administrador/a o Subadministrador/a. Las personas naturales o jurídicas que se inscriban en este registro serán responsables de que la prestación de servicios a los condominios cumpla con todas las leyes, reglamentos, resoluciones y normas que les sean aplicables. La administración o subadministración podrá ser a título oneroso o gratuito. Les corresponderá a las secretarías regionales ministeriales conocer y resolver las reclamaciones que se interpongan en contra de los administradores o subadministradores de condominios.
La Ley establece requisitos mínimos de inscripción de los administradores título oneroso:
1. Licencia de Enseñanza Media completa.
2. Certificado de Aprobación de curso de capacitación de Administración de Condominios, otorgado por una institución certificada, ya sea Superior o Técnico reconocido por el Estado y acreditación del Servicio Nacional de Capacitación y Empleo, o bien contar con certificación de competencia laboral otorgada por un centro acreditado por la Comisión del Sistema Nacional de Certificación de Competencias Laborales o Chile Valora.
3. No haber sido condenado por alguno de los delitos de crímenes y simples delitos contra las personas y, crímenes y simples delitos contra la propiedad del Código Penal.
Un reglamento que emitirá el Ministerio de Vivienda y Urbanismo por medio de un decreto supremo, establecerá las normas necesarias para el procedimiento de inscripción, actualización y funcionamiento del Registro Nacional y las demás condiciones en que han de operar los administradores y subadministradores inscritos, diferenciando ente los que realizan la labor a título oneroso o gratuito.
4.- MODERNIZACIÓN DE LAS ASAMBLEAS DE COPROPIETARIOS.
Como consecuencia de la reciente pandemia sufrida por el Covid-19, se modernizaron diversas instituciones y las asambleas de copropietarios fue una de ellas, las que se podrán celebrar de manera virtual, siempre y cuando el reglamento de copropiedad lo autorice, conforme a lo establecido en el artículo 15 inciso 4 de la ley N°21.442.
5.- QUORUMS PARA LA TOMA DE DECISIONES EN LAS ASAMBLEAS DE COPROPIETARIOS.
Una de las novedades en cuanto a la constitución de las asambleas y quórums, es que se eliminó la primera citación y segunda citación, quedando solo una citación única.
En el artículo 15 de la ley N°21.442 se establecieron tres tipos de sesión: ordinaria, extraordinaria de mayoría absoluta y extraordinaria de mayoría reforzada.
i) Sesión Ordinaria: Se constituye con quienes concurran, debiendo representar al menos el 33% de los derechos en el condominio y los acuerdos se adoptarán por la mayoría absoluta de los asistentes.
ii) Extraordinaria de mayoría absoluta: Se constituye con las personas que representen la mayoría absoluta de los derechos del condominio y los acuerdos se adoptarán por la mayoría absoluta de los derechos. Esto quiere decir que si a la sesión acude el 50%+1, la totalidad de los asistentes deberán adoptar el acuerdo.
iii) Extraordinaria de mayoría reforzada: Se constituye con las personas que representen el 66% de los derechos del condominio y los acuerdos se adoptarán por la mayoría reforzada de derechos equivalente al 66%. Esto quiere decir que si a la sesión acude el 66% de los derechos, la totalidad de los asistentes deberán adoptar el acuerdo.
6.- INFRACCIONES EN LA ADMINISTRACIÓN Y SANCIONES DE LOS ADMINISTRADORES.
Dentro de las nuevas instituciones que establece la ley N°21.442 en sus artículo 87 y 88, se establece un régimen de infracciones y sanciones a los administradores.
De esta manera las infracciones gravísimas se sancionarán con la eliminación del Registro Nacional de Administradores y/o multa a beneficio fiscal de cinco a diez unidades tributarias mensuales.
Las infracciones graves se sancionarán con la suspensión por uno a tres años del Registro Nacional de Administradores y/o multa a beneficio fiscal de cinco a diez unidades tributarias mensuales.
Las infracciones menos graves serán sancionadas con una amonestación por escrito y/o multa a beneficio fiscal de una a cuatro unidades tributarias mensuales.
Las infracciones leves serán sancionadas con una amonestación por escrito.
Para la determinación de la sanción a aplicar, el Secretario Regional Ministerial quien estará a cargo de sancionar a los Administradores y Subadministradores, deberá considerar los efectos producidos por la infracción, tales como poner en riesgo la vida o la seguridad de los ocupantes del condominio, afectar los derechos de los copropietarios, incumplir obligaciones que deriven en la necesidad de efectuar gastos extraordinarios, el perjuicio económico provocado a la comunidad producto de la infracción, entre otros. El comité de Administración o el porcentaje mínimo de copropietarios o arrendatarios que defina el reglamento de esta ley conforme al número total de unidades del condominio, podrán interponer una reclamación ante la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo de la región donde se encuentre el condominio, cuando el administrador o subadministrador incumpla alguna de las obligaciones que le impone la presente ley y su reglamento.
7.- OTRAS MODIFICACIONES.
El Reglamento de Copropiedad no podrá prohibir ni impedir el acceso de empresas de telecomunicaciones, así mismo se prohíbe la prestación de servicios exclusivos por parte de empresas de telecomunicaciones que tenga por objeto financiar o construir instalaciones de telecomunicaciones, o la adopción de cualquier otro tipo de acuerdo destinado a asegurar alguna forma de exclusividad en la prestación de los servicios ofrecidos por aquéllas empresas. Esta última prohibición también será aplicable a la asamblea de copropietarios, al administrador y al comité de administración.
¿QUÉ SUCEDERÁ CON LOS REGLAMENTOS DE COPROPIEDAD CREADOS CON ANTERIORIDAD?
Hay que tener claro que esta nueva ley N°21.442 viene a derogar la anterior ley N°19.537, de manera que las comunidades respecto de sus reglamentos de copropiedad vigentes, tendrán dos opciones: 1) Revisar y armonizar sus disposiciones de su actual reglamento en conformidad a la ley 21.442 o; 2) Confeccionar un nuevo reglamento de copropiedad inmobiliaria. La comunidad propietaria tendrá un plazo de un año desde la vigencia de la ley N°21.442 para realizar las modificaciones o confeccionar un nuevo reglamento.
Si la comunidad no acuerda un nuevo reglamento transcurrido el plazo de un año, se entenderá aplicable al condominio el reglamento tipo que deberá establece el reglamento de la ley N°21.442, conforme a lo establecido en el artículo 1° Transitorio de la ley.
¿Y LOS ADMINISTRADORES?
Una vez que entre en vigencia el registro, podrán inscribirse y desempeñarse como administradores todas aquellas personas que acrediten el cumplimiento de los requisitos legales. Mientras tanto, podrán continuar desempeñándose como administradores aquellas personas que se encontraban ejerciendo tal función y que, además, acrediten una antigüedad mínima de tres meses en el cargo, teniendo un plazo de 18 meses para acreditar la aprobación de un curso de capacitación u obtener la certificación de competencia laboral, de lo contrario se entenderán inhabilitados para continuar desempeñando el cargo de administrador, conforme a lo establecido en el artículo 2° Transitorio de la ley N°21.442.
¿Eres parte de un Comité de Administración? En MR Legales te podemos ayudar a implementar la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria N°21.442.