El 18 de julio de 2022 la Directora Nacional (S) del Servicio Agrícola y Ganadero (SAG) envió la Circular número 475/2022, donde instruye a las Direcciones Regionales del SAG para suspender o rechazar proyectos de subdivisión de predios rústicos conforme a la normativa vigente y según los criterios que en dicha circular se indicaron.
Lo que se busca con la referida circular, es frenar la subdivisión de predios que tienen destino agrícola, y que pierden dicha calidad, pasando a ser netamente de carácter habitacional sin cumplir con la legislación vigente. En virtud de las instrucciones que establece la referida circular se deberá evaluar si el proyecto de subdivisión pudiere vulnerar la legislación.
La normativa vigente que aplica para esta materia la encontramos, específicamente, en el artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y el Decreto Ley 3.516.
El artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones en su inciso 1º señala: “Fuera de los límites urbanos establecidos en los Planes Reguladores no será permitido abrir calles, subdividir para formar poblaciones, ni levantar construcciones, salvo aquellas que fueren necesarias para la explotación agrícola del inmueble, o para las viviendas del propietario del mismo y sus trabajadores, o para la construcción de conjuntos habitacionales de viviendas sociales o de viviendas de hasta un valor de 1.000 unidades de fomento, que cuenten con los requisitos para obtener el subsidio del Estado.”
Por su parte, el Decreto Ley 3.516 en su artículo 1º inciso 1º establece: “Los predios rústicos, esto es, los inmuebles de aptitud agrícola, ganadera o forestal ubicados fuera de los límites urbanos o fuera de los límites de los planes reguladores intercomunales de Santiago y Valparaíso y del plano regulador metropolitano de Concepción, podrán ser divididos libremente por sus propietarios siempre que los lotes resultantes tengan una superficie no inferior a 0,5 hectáreas físicas.” En relación con la infracción a lo dispuesto en esta ley, el artículo 2º del citado cuerpo legal dispone: “Quienes infringieren lo dispuesto en el presente decreto ley, aun bajo la forma de comunidades, condominios, arrendamientos o cualquier otro cuyo resultado sea la destinación a fines urbanos o habitacionales de los predios señalados en el artículo primero, serán sancionados con una multa a beneficio fiscal, equivalente al 200% del avalúo del predio dividido, vigente al momento de pagarse la multa. Las multas serán aplicables de acuerdo con las normas del Capítulo IV del Título I de la Ley General de Urbanismo y Construcción.
En los casos de infracción a lo dispuesto en el inciso tercero del artículo anterior, el Juez de Policía Local, conjuntamente con la aplicación de la multa, procederá a decretar la paralización de las obras o su demolición a costa del infractor, según corresponda.
En caso de reincidencia, la multa establecida en este artículo se duplicará.”
¿CUÁLES SON LOS CRITERIOS A CONSIDERAR EN LA CIRCULAR 475/2022 DEL SAG PARA QUE PROCEDA LA SUSPENSIÓN O RECHAZO DE UN PROYECTO DE SUBDIVISIÓN DE PREDIOS RÚSTICOS (SPR)?
La citada circular distingue entre casos genéricos que ameritan suspensión y casos específicos de suspensión y/o rechazo de proyecto de subdivisión.
1. Casos genéricos de suspensión.
Para que proceda la suspensión de la tramitación de una solicitud de SPR, se deberán producir alguna de la siguientes situaciones genéricas:
a) Denuncia de particulares o de otros Servicios Públicos respecto del carácter vulneratorio del proyecto sobre la normativa sectorial aplicada al procedo del SPR y/o la normativa ambiental.
b) Constatación de hechos que ameriten fundadamente la suspensión del procedimiento, en base a los antecedentes asociados al proyecto SPR.
2. Casos específicos de suspensión y/o rechazo.
i) Proyecto de parcelación (cualquiera sea el número de lotes resultantes) que incluyan en el plano, elementos propios de un condominio, tales como garitas de control de acceso, vialidad interior con rotondas, miradores, embarcaderos, áreas de trekking, zona infantil, entre otros.
ii) Plano de parcelación que contemple un diseño del proyecto incompatible con el destino agrícola, ganadero o forestal de los lotes resultantes.
iii) Proyecto de parcelación (cualquiera sea el número de lotes) con parcelas de 5.000 mts2 o más en que se constata una situación de hecho constituida por: apertura de calles, caminos interiores, veredas, rotondas, áreas comunes, canchas de fútbol, embarcaderos, postación eléctrica, etc.
iv) Proyecto de parcelación (cualquiera sea el número de lotes) con parcelas resultantes de 5.000 mts2 o más, que presentan una oferta al público en redes sociales, portales inmobiliarios, otros sitios web u otros elementos que permitan atribuir características propias de un destino urbano o habitacional, tales como, el giro del propietario, el diseño del plano, etc.
v) Proyectos de parcelación que consideran la generación de 80 o más lotes.
vi) Proyecto de parcelación que consideren en su diseño la habilitación de caminos sobre superficie que constituya bosque.
vii) Proyectos de parcelación que corresponden al desarrollo de nuevas etapas de proyecto previos, consolidados con destino inmobiliario.
viii) Proyectos de parcelación cuyos antecedentes documentales dan cuenta del destino inmobiliario de los lotes.
ix) Proyectos de parcelación emplazados en áreas protegidas.
x) Proyectos de parcelación cuyos deslindes se superpongan con terrenos fiscales.
xi) Proyectos de parcelación presentados por un titular cuyo giro se encuentra ligado a las siguientes actividades económicas: construcción de edificios para uso residencial, compra, venta y alquiler; y/o su objeto social sea preeminentemente de tipo inmobiliario.
xii) Proyectos de parcelación que se emplacen en Áreas de Desarrollo Indígena o que o que se encuentren en el Catastro de Tierras Indígenas de CONADI.
¿QUÉ PASA SI FIRMÉ UNA PROMESA DE UN TERRENO DE ESTE TIPO Y LA INMOBILIARIA NO HA OBTENIDO LA AUTORIZACIÓN DE SUBDIVISIÓN DEL SAG?
Si usted ya firmó una promesa de compraventa de un terreno de estas características y tiene dudas sobre si está autorizada la subdivisión, deberá solicitarle a la inmobiliaria que le exhiba el certificado de subdivisión emitido por el SAG, junto con el plano de subdivisión inscrito en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.
Si ha entregado dineros a título de reserva para comprar un terreno de este tipo y no sabe si la inmobiliaria cuenta con la autorización de subdivisión, contáctenos para una reunión.